[官学清]历史常常惊人地相似，大到朝代更替，小到政策轮回。这就给了爱读书、爱思考的人一种潜在机会：如果能预测未来，就可以顺势而为。只是“势”分大小长短，能真正灵活驾驭的，都是拥有大智的人杰，在芸芸众生中实在不多。
一、羞答答地拿出了那把“夜壶”
一大早，本公众号“藩丝财智厅”VIP课堂一位学员联系我：“老师啊，你判断太准啦！你以前上课说‘政府挺不过三年’，真是这样啊，网上说北京房地产交易要减税啦。”
政策的确变了——前天传出消息，上海市下调相关房屋交易税费，部分税费减半收取。具体规定是：1、网签时间为2019年1月1日（含）之后的，合同印花税税率由0.05%下调至0.025%；2、个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%。原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.30%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.25%。下调时间自2019年3月7日起实施。
接着传出消息：北京个人出售住房，产权不满两年的按5%征收增值税，增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这3项税率此前分别是7%、3%、2%，根据京财税（2019）196号文，目前增值税附加税率减半。不过，北京市内不同区域的城市维护建设税率不同，城六区内的房屋按7%，郊区的房屋按5%，县城内的按1%，因此，具体增值税附加税率的计算还要根据房屋所在地有所不同。
从去年开始，放松调控的苗头已经出现：2018年1月6日，兰州取消包括西固区等多个区域的限购；2018年7月4日，太原取消限售措施，不再要求必须满2年再出让；2018年12月18日，山东菏泽市取消一、二手房限售政策；2018年12月19日，广州对预售、网签价格指导机制进行优化，严禁签订双合同，这是**变相松动政策的一线城市；2018年12月21日，珠海松绑限购，非本地户籍人才购房5年社保变为1个月起；2018年12月21日，杭州限购松绑，外地户籍在杭购房，社保或个税缴纳记录允许出现累计补缴3次的情况，但是不得断缴；2018年12月28日，合肥限购政策松动，部分区域可以不提供社保证明；2019年1月3日，青岛暂停高新区的公证摇号政策……至此，全国已经有不少城市调整房地产调控政策，全国房地产政策呈现出一边倒的放松倾向，大家陆陆续续，羞答答地拿出了床底下的那把“夜壶”。
二、体制尚未大扭转，放松其实是必然
放松是形势所迫，这就是经济规律的力量吧。此前根据“十九大”报告等一系列文件，体制出现了调整的信号，房地产领域也有了建设长效机制的说法，其实是准备进行制度调整。但在整个经济制度特别是房地产制度未做出大改变之前，毕竟就业、税收等主要还由个体私营经济承担，市场的冷热对社会稳定的影响很大，而由于极强的产业关联作用，房地产又对国民经济的影响极大。因此，房地产政策因时而变，也是必然。只是此前我们把握不住全国性政策放松的准确时间和放松的程度，也预测不准放松后的房价涨幅。但这一轮放松，我其实早就有预测，并在自媒体反复提醒了——
2018年5月31日，我在某自媒体公开写到：“我相信#近财政收入的下滑、地方财力的紧张、地方被迫以引进人才方式变相放松楼市调控、一手和二手房因限价引起的价格倒挂以及由此引起的官员寻租与哄抢，这些现象必然引起高层重视，政策上也必然有调整，这只是时间问题。”
2018年6月30日，针对易纲“千方百计做好小微企业金融服务”的重要讲话，我在自媒体中明确告诉大家：中国现在是“嘴里喊着去杠杆，形势逼着加杠杆”。
2018年7月31日，政治局召开会议，#高**强调坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥**作用。要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。我在自媒体上做出判断：楼市政策预计将交由各市，在前期格调基础上灵活把握、在观察中倾向于适度放松。
2018年10月22日，我继续呼吁：“限购、限贷、限价、限售、限租??中国的房地产市场正处于被严重扭曲的状态，放松对它的管制，恢复正常的交易秩序，是应对目前内忧外困局势的#有力措施，不能再犹豫了！”
2018年11月5 日，我在自媒体上说：“地方财力吃紧，放松楼市管制只是时间与程度问题了”，
并呼吁：“经济下滑如同加速度一样，救得越晚，付出的代价就越大，别再犹豫啦！”
2018年11月5日，我写到：从现在到明年3月，很多城市会谨慎地放松楼市管制。有放松就是好事。通过产业链的关联作用，建筑、规划设计、钢铁、水泥、玻璃、电解铝、木材加工、家居、纺织、家电、物业服务、金融、交通运输等众多产业的萧条状态都会缓和，就业恶化趋势会改变，这很重要。保就业比压房价更重要。
此后，我又在自媒体或讲课中多次提及救市政策会陆续推出。2018年12月19日，我又写到：楼市救市大幕继续拉开，将进入＂抢需求＂阶段……谁早放松谁有利，抢需求阶段开始了！
三、不会“一松到底”，放松程度会逐步加大
北京和上海，尤其是北京，是#“讲政治”的城市，他们对房地产政策的放松，会成为标志性变化，对全国楼市政策的放松，起到导向作用。
其实，无论北京还是上海，亦或深圳，此前都已经感受到了房地产调控的压力。有人私下里跟我说过，北京远郊区有的县区财力吃紧，工资发放已经受到影响；也有施工企业给我反映，帮深圳有的区做的政府工程，因为地方财政压力太大，无法结算，一直拖着。当北京、深圳这种中国经济状况#好、地方财力#强的城市也呈现出捉襟见肘的状态时，毫无疑问，政策的调整肯定也就不远了，虽然此前我在自媒体上只是谨慎地说：“会放松”，“必然放松”，但未必一下子大放松！
这次北京、上海的放松，是在今年“两会”开幕，总理做完《政府工作报告》后，两个直辖市才做出的政策反应。但这次他们反应非常快，因为提前有准备：北京、上海的市委书记、市长及其他领导中，有多位都是全国人大代表。在此前《政府工作报告》的征求意见过程中，他们已经提前知道报告的内容。而且这两个市的市委书记都是政治局委员，在此前的政治局会议中，也已经知道了**政策的走向，所以这两个直辖市是早有准备的。但若在“两会”之前就提前公布，则显得“强出头”，给人以“冒犯”中央的感觉。等“两会”召开，中央政府的态度明朗后，就不会再引起争议了。
我说政策不会“一松到底”，只能是逐步放松，试探性推进，原因在于：#，这次《政府工作报告》中对房地产行业管理的表述确实出现了大变化，但文字陈述比较温和，这意味着政府也不希望各地推出火爆的刺激政策；第二，“房住不炒”的口号仍余音绕梁，根据中国几千年形成的官场文化，“面子”意识还是要有的；第三，本次报告继续强调**地解决群众住房问题，要落实城市主体责任。如果刺激政策出台过猛，导致价格过快上涨，再被舆论关注，或被高层问责，则是自找麻烦。因此，我们会看到一些主要城市试探性地往前推进，不一定把救市政策“一揽子”推出来。这样做也便于把握调控的结果。
四、房价会不会继续大涨？
去年下半年，网上传出2019年高层对于房地产投资增速容忍度——“明年5%-6%可能是政治上的底线”的说法，我当时就说这是一种猜测，不一定是真的。即使是真的，也要看2018年全年的经济情况以及领导能对未来形势的评估。今年的《政府工作报告》提出，要坚持稳中求进，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，保持经济持续健康发展和社会大局。这样，在制造业严重不景气、产能过剩及基础设施缺乏政府投入保障、其他投资七零八落的背景下，对房地产投资管制的适度放松，已是必然的选择，不管是明着放松还是明紧暗松。我认为，明年房地产投资增速不应该低于8%，房地产投资占全社会固定资产投资的比例不应该低于18%，这样或许能稳住全社会固定资产投资增速，防止经济增速继续下滑。
这会不会带来房价的进一步上涨？我觉得这是必然的，而且根据目前的经济、社会形势，即使有所上涨，高层也是有心理准备、能接受的。
房价会涨，允许房价涨，那今年房价会不会大涨呢？六、七百个城市，市场条件千差万别，又强调因城施策，个别城市有比较大的调整也是正常的。比如，此前因为政策过于严厉，下跌程度比较大的区域，可能会出现“修正性回调”现象（上篇文章有提及）；再如，某些经济形势相对较好、外来人口增速较大的城市，也可能因为供应短缺而呈现需求较旺局面。但从全国的情况来看，倒是不用过分担心——
#，行政问责制的阴影尚在，地方官员大多不想触及高层的心理承受底线，不想成为被提醒或约谈的对象；
第二，这次政策的放松，可以说在中央层面就是一种谨慎地校正，热点城市在出台政策时也将试探着逐步推进，限购、限贷、限价、限售、限商等各种限制政策未必一步取消。这样，大部分城市需求的释放也不会是大爆发式的。
第三，中央政府可能通过窗口指导方式，对税收、利率、首付等政策的变化进行把控。我相信政治局在讨论这次房地产政策的变化时，对国务院也应该是有提醒式交代的。
第四，在2015-2018年“去库存”调控实践中，大部分三、四、五线城市长期积累的需求已经释放，购买力已经显得疲软。即使再出政策，这些城市的刺激效果也不会太明显。
第五，在“反腐败”已成长期态势的情况下，公务员买房投资的积极性不会明显抬头；在“私营企业离场论”阴影犹存和房产税（针对住宅的）出台日期越来越近的背景下，商界人士投资性需求的释放也会较谨慎，与几年前的景象会不同。
第六，此前几年经济形势恶化，在中小企业倒闭潮、P2P爆雷、股市暴跌过程中，很多中小企业主和中产阶级家庭损失很大。即使机会来临，可能也心有余悸了。
五、结论
如果你对中国政策文化有系统研究，特别是政策出台前宏观形势的变化及对政府的压力、重要官员的调研活动、官方就行业说话的语气、政策主导者的地位与稳定性等有研究，对房地产调控，去年下半年你就会得出“既要放松又要谨慎推进”的结论。只是，在研究政策和投资机会的同时，还要看得更远些，揣摩一下制度的演化方向——政策变化只是小周期，几年一个轮回，它们嵌套在经济、社会制度里。但只盯着政策，不关注包裹着这些政策的制度“外壳”，我一直觉得是一种致命的“视力”缺陷。这个问题很敏感很复杂，留待上课时内部讨论吧——我只是想再告诉大家另外一句话：结局也可能惊人地不同。
